房产

一线城市房价的泡沫比三线城市更大,三线城市的租金增长速度肯定低于一线城市,理性分析,拒绝偏见

2020-07-07  来源:互联网  编辑:小优  阅读人数:4

现在网上关于对一二线城市和三四线城市房价充斥着很多傲慢和偏见的论调,虽然逻辑缺乏自洽,却流传甚广。

一、傲慢和偏见一:三四线城市人口净流出,没有人口支撑,所以房价必定会下跌

“三四线城市人口净流出”这句话本身就是典型的偷换概念。把“三四线地市人口净流出”偷换成“三四线城市人口净流出”

虽然很多三四线地市总人口(包括城市和农村)是净流出的,但是三四线地市中的“城市人口”其实是净流入的。因为在现阶段,中国城市化进程的主流还是农村人口城镇化,而非城市人口大城市化。地市下面,农村进城的人口数量远远大于该地市外流的人口数量。

虽然人口大城市化的现象也是同时存在的,但只不过是中国城市化的支流。

中国目前的城市化其实就像一座金字塔,最底层是农村,其次是县城,再到地级市,最后到一二线城市。看完下面的图,就明白到底是一二线“城市”净流入人口多还是三四线“城市”净流入人口多。

一线城市房价的泡沫比三线城市更大,三线城市的租金增长速度肯定低于一线城市,理性分析,拒绝偏见(图1)

想想你自己家族的人口分布情况,是不是很符合上图的规律呢?

这么明显错误的偏见为何会从很多网红经济学家的口中说出来,并且还能在网上流传这么广呢?估计是在一线大都市生活久了,忘了还有“农村”这回事吧…

二、傲慢与偏见二:一二线城市房价将来肯定涨的比三四线快,因为一二线高科技发达,收入高,更有前途

持有这类观点的人,其实他们心中主要的根据就是:“过去十几年,一二线城市房价明显涨得比三四线房价快,理所当然,以后也会是这个趋势。”

其实这些人没真正理解过去十几年,一二线城市房价明显涨得比三四线房价快的根本原因。

根本原因是:一二线城市比三四线提前超过“温饱线”这里的温饱是指相对有质量的现代生活,而不是指仅吃饱穿暖 更早有余钱投资“资产”所以也更早经历了房价上涨的“爆发期”

怎么理解呢?大家都知道,在中国,除去房价外,一二三四线的其他日常消费品价格都相差不大,甚至部分商品在一二线城市比在三四线城市还便宜。所以不管是几线城市,每人每月稍有质量的生活基本开销大概是2千元,一年下来就是2.5万左右。

1在年可支配收入达到2.5万的“温饱线”前,老百姓是没有余钱投资的,房价也起不来。

2当收入刚超过这条“温饱线”可投资的“余钱”成倍增长,所以房价就会迎来“爆发期”大幅上涨。

3过了爆发期,可投资的“余钱”增长速度会逐步趋于缓和,所以房价上涨的速度会逐渐变慢。

一线城市房价的泡沫比三线城市更大,三线城市的租金增长速度肯定低于一线城市,理性分析,拒绝偏见(图2)

下面看个数据:

2008年广州城市居民年人均可支配收入为 2.5317万元。广州是典型的一线城市

2017年湛江城镇常住居民人均可支配收入2.7119万元。湛江是典型的三线城市

可见,一线城市过“温饱线”的时间整整比三线城市早了10年。所以也提前了10年经历了“房价爆发阶段”而现在三四线城市就像10年前的一线城市,刚处于“爆发阶段”

所以三四线城市房价未来几年内上涨的动力是明显比一二线更强劲的。

三、傲慢与偏见三:三四线城市房价的泡沫比一二线城市更大

衡量楼市是否有泡沫,在国际上有个标准:正常情况下,房地产的租售比应该是到,换算成年度售租比是16到25(也就是16到25年回本)

一线城市房价的泡沫比三线城市更大,三线城市的租金增长速度肯定低于一线城市,理性分析,拒绝偏见(图3)

2019年中国大中城市租售比

从上图可见,目前中国4个一线城住宅的租售比都在650以上(换算成年度售租比是54)三线城市的租售比在400左右(换算成年度售租比是34)

这只是静态的数据,考虑到中国经济还是处于相对快速增长阶段,房租也会比较快速增长。所以用动态售租比计算更准确。

根据目前中国经济的实际情况,按极其乐观的估计,假设中国未来25年的GDP平均增长5%。

1一线城市:

那么一线城市的租金大概能每年增长4%,按最长时间25年累加,那就是个等比数列求和问题,结果是41,小于54。也就是说在房价一直不涨,房租不断上涨的前提下,25年的租金总额还不够覆盖购房成本。这还不算巨额的房贷利息。

2三线城市:

三线城市的租金增长速度肯定低于一线城市,大概每年增长3%,按最长时间25年累加,也是个等比数列求和问题,结果是36,大于34。也就是刚好能回本。

所以,很明显,一线城市房价的泡沫比三线城市更大。

改用《三体》中的一句名言:“弱小和无知,不是我们正确认识中国楼市的障碍,傲慢和偏见才是。”

本文相关词条概念解析:

房价

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。房价包括土地的价格和房屋建筑物的价格。房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。受经济、社会、行政政治、房地产的内在和环境等因素影响。国家统计局2014年9月18日数据,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降。

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